FISCALITÉ IMMOBILIÈRE – DIVERS – 2025-02-17

Contestation de la taxe sur les logements vacants (TLV) en raison de travaux à réaliser dans un logement : précisions

Le propriétaire d’un logement nu et vacant (parc privé) peut être redevable d’une taxe annuelle spécifique, appelée taxe sur les logements vacants (TLV). À quelles conditions ? Dans quel cas peut-il «échapper» à la taxe ? Des décisions récentes méritent l’attention.

Où la taxe TLV peut être due…

Une taxe spécifique. Régie par l’article 232 du CGI, la taxe sur les logements vacants (TLV) est une taxe due par le propriétaire d’un logement (nu) qui est vacant depuis au moins une année (au 1^er  janvier). L’assiette de la TLV est constituée par la valeur locative du logement. Le taux d’imposition de la TLV est fixé en l’état à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième.

Dans certaines communes. La TLV s’applique (uniquement) pour un logement vacant situé dans l’une des communes se trouvant dans la double liste figurant en annexe du décret 2023-822 du 25-8‑2023 (cf. notice).

Conseil. Le cadre légal de la TLV n’a pas été modifié par la loi de finances pour 2025.

Les plus du Mémento Gestion immobilière

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 21, n° 1.

Où la taxe n’est pas due…

En cas d’occupation. Sous réserve de pouvoir en justifier, la TLV n’est pas due si un logement est occupé plus de 90 jours consécutifs durant l’année N-1 (CGI art. 232 V.) .

Vacance involontaire. La TLV n’est pas due en cas de «vacance indépendante de la volonté» du contribuable (CGI art. 232 VI.) . À ce titre, la TLV n’est pas due si la «vacance du logement est imputable à une cause étrangère à la volonté du contribuable, faisant obstacle à son occupation ou à sa location» . Ceci concerne, notamment, les «logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur»(rép. min. n° 19209 du 15-10-2019 JOAN p. 8848) .

Logement inhabitable. Seuls les logements habitables sont assujettis à la TLV. À cet égard, la doctrine fiscale précise que n’est pas assujetti à la TLV un logement qui ne peut être rendu habitable qu’au prix de «travaux importants». À titre de règle pratique, il «peut être admis» que cette condition est remplie si le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable dépasse 25 % de la valeur vénale du logement au 1^er  janvier de l’année d’imposition (BOI-IF-AUT-60 n° 60) .

Conseil. Si une TLV est réclamée à tort, il faut en solliciter le dégrèvement auprès du fisc.

Où des gros travaux s’imposent…

Une décision à saluer… Dans une affaire, le propriétaire d’un appartement a contesté devoir la TLV mise à sa charge, en raison des travaux à mettre en œuvre pour le rendre habitable. Le fisc a rétorqué que la vacance du logement n’était pas indépendante de sa volonté, au vu de la durée de cette vacance, mais aussi de sa capacité à supporter la charge financière des travaux. Au vu de décisions du Conseil constitutionnel sur la TLV, la Cour administrative d’appel (CAA) de Nantes, saisie du litige, a donné tort au fisc pour les motifs suivants. Le logement était certes vacant depuis plusieurs années, toutefois, au 1^er janvier de l’année d’imposition, il était dépourvu de sanitaires. En outre, le coût des travaux (sanitaires + électricité), nécessaires pour le rendre habitable, était estimé à une somme évaluée entre 38 et 44 % de la valeur vénale du logement. Ainsi «le critère de l’habitabilité» n’était pas rempli en l’espèce (CAA Nantes 24-12-2024 n° 24NT01840) .

… à sa juste mesure. Certains juges font preuve d’une grande rigueur pour exonérer un contribuable de la TLV en raison de travaux (CAA Paris 30-1-2025 n° 23PA03221 et CAA Marseille 3-10-2024 n° 22MA01897) . Au vu des arrêts, en cas de litige avec le fisc, un propriétaire sera bien avisé de monter un solide dossier comprenant : procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, devis détaillé pour les travaux à réaliser, documents justifiant de la valeur vénale du bien, pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser des travaux (logement en copropriété, etc.).

Pour en savoir plus

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 21, n° 1.

Dans une commune où s’applique la TLV, le propriétaire peut notamment contester devoir la taxe si le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable dépasse 25 % de sa valeur vénale. En cas de litige avec le fisc, veillez à monter un solide dossier pour justifier du bon respect de l’ensemble des conditions posées.

© Editions Francis Lefebvre

www.alertesetconseils.fr – Alertes & Conseils Immobilier – Année 21 – Numéro 01 – 17-2-2025