Plus rentable que le livret A et moins risqué que les cryptomonnaies, la pierre est le placement préféré des Français. Vous aimeriez sauter le pas et réaliser votre premier investissement dans l’immobilier ? Voici nos conseils.
Fixez vos objectifs
En immobilier comme ailleurs, un projet réussi est celui qui atteint son but. Avant de vous lancer dans les recherches et de solliciter un emprunt auprès de votre banquier, prenez le temps de définir vos objectifs.
Les motivations qui nous poussent à effectuer un investissement locatif sont nombreuses. On peut vouloir acheter un bien et le louer pour :
- dégager un revenu complémentaire ;
- se constituer un patrimoine ;
- réduire ses impôts ;
- préparer sa retraite ;
- mettre ses proches à l’abri…
Il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises raisons. Elles dépendent de notre situation, de notre goût du risque, de notre âge et de notre parcours de vie.
Anticipez la fiscalité
Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Plusieurs mécanismes, tout à fait légaux, permettent de diminuer l’impact de ces recettes sur son revenu fiscal de référence ou d’ouvrir droit à une réduction d’impôt.
Selon le type de location que vous proposez, le mode d’imposition n’est pas le même. Par exemple, si vous louez un meublé, vous pouvez prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous avez le choix entre déclarer vos revenus locatifs sous le régime Micro-BIC et le régime réel. Avec le premier, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les sommes encaissées ; avec le second, vous déduisez l’ensemble de vos charges de vos gains.
Le type de bien a aussi son importance. Ainsi, si vous investissez dans un appartement en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ou dans un logement neuf, vous pouvez profiter de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel. Pour l’obtenir, vous devez remplir plusieurs conditions liées à la localisation et à la performance énergétique, aux ressources du locataire et au montant du loyer. En échange, l’État vous accorde une réduction sur votre imposition équivalent à 21 % du prix d’achat répartie sur 12 ans (2 % par an pour les neuf premières années de location et 1 % par an pendant les trois suivantes).
Soyez rationnels
Lorsque l’on achète sa résidence principale, on peut se laisser aller au coup de cœur. Mais mieux vaut mettre ses sentiments de côté quand on réalise un investissement locatif. Deux critères sont à retenir :
- le bien doit être situé dans un secteur attractif ;
- la superficie et la localisation doivent correspondre au profil de vos locataires.
Pour choisir votre emplacement, menez votre enquête. Plusieurs éléments sont à examiner, à commencer par la démographie. Vous devez vous concentrer sur les communes qui gagnent des habitants et privilégier les zones dynamiques comme les bassins d’emploi, les villes universitaires et les zones touristiques. Dans l’idéal, essayez de trouver un emplacement qui conjugue au moins deux de ces atouts. Enfin, renseignez-vous sur le prix au mètre carré. Il doit être en accord avec votre budget et vos objectifs.
En fonction de la localisation, définissez le type de produit qui intéresse les locataires : une place de stationnement en hypercentre, un studio dans une ville étudiante ou un deux-pièces pour des vacances au bord de la mer… Assurez-vous que le quartier dispose des commodités nécessaires à la vie quotidienne des occupants. Les étudiants apprécient la proximité des transports quand les familles aiment les écoles et les espaces verts.
Toutes ces informations sont accessibles gratuitement depuis le site de l’Insee, des communes concernées et grâce aux moteurs de recherche. Mais, pour un premier investissement, choisissez une ville près de chez vous ou que vous connaissez. Vous aurez une meilleure connaissance du terrain et éviterez les erreurs d’interprétation.
Calculez la rentabilité nette avant d’acheter
Pour savoir combien votre investissement va vous rapporter, vous devez estimer sa rentabilité. Les annonces mentionnent parfois la rentabilité brute d’un bien. Elle correspond au montant des loyers encaissés divisé par le prix de vente. Ce pourcentage donne un premier aperçu de la performance, mais il n’est en aucun cas représentatif.
Avant de faire une offre, calculez la rentabilité nette. Elle prend en compte non seulement le prix d’achat et les charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, garantie loyers impayés, réparations…). Ce chiffre, moins élevé que la rentabilité brute, vous fournit une idée plus précise des gains que vous pouvez espérer.
Pour finir, intégrez au calcul les avantages fiscaux pour obtenir la rentabilité nette-nette.
Soyez bien entouré
Un investissement locatif demande du temps et des compétences. Pour concrétiser un tel projet, il est important de se former. Mais vous ne devez pas nécessairement rester seul. N’hésitez pas à solliciter les conseils de professionnels qualifiés à chaque étape de votre acquisition.
Les experts-comptables sont les plus à même de vous informer sur la fiscalité et de trouver le régime le plus avantageux. Ils vous renseignent au cours d’un rendez-vous à leur cabinet et lors des permanences gratuites qui se tiennent dans certaines mairies.
Les agents immobiliers sont habitués à travailler avec les investisseurs. Ils vous aident dans le calcul de la rentabilité et sélectionnent les biens qui répondent le mieux à vos objectifs.
En outre, vous pouvez confier la recherche du locataire et la gestion de votre investissement à une agence spécialisée. Vous serez déchargé des tâches administratives et de l’intendance en échange d’une fraction des loyers annuels (de 4 à 10 %).
Vous préféreriez un interlocuteur unique ? Des entreprises se sont spécialisées dans l’accompagnement des investisseurs. À la fois négociateur immobilier, chef des travaux, expert en finance et société de gestion, elles vous accompagnent de A à Z.